全国首单科创主题公募REITs项目：建设新质生产力要求下的高质量孵化新范式

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2024年9月14日晚间，中国证监会批复（证监许可〔2024〕1291号）准予招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金(简称招商科创孵化器REIT”)注册。据悉，该项目是全国首单科创主题公募REITs，也是全国首单原始权益人为国家级科技企业孵化器且底层资产均为科技企业孵化器所需的物理空间发行的公募的REITs项目，下阶段将借助资本市场开启孵化器行业高质量发展的新探索。

作为项目发起人和原始权益人，上海杨浦科技创业中心有限公司在党中央、国务院发起的“火炬计划”下应运而生，是国内首家在高新区外和高校周边设立的科技企业孵化器。在二十多年发展历程中，杨创凭借植入质量因子的“孵化服务九宫格模式”，开创中国科技企业孵化器五大发展模式之“杨浦模式”，并在2016年荣获中国质量奖提名奖，成为中国孵化器行业首家获此殊荣企业。

杨创始终以创新和卓越为企业内生基因，致力于成为国内孵化器行业的探路者、深耕者和开拓者，通过打造集“技术要素市场”、“研发与转化功能型平台”、“科技金融”、“产业孵化”和“国际事业”五大功能板块于一体的协同创新体，已形成以资本为纽带、功能为链接、产业为内涵的产业集群孵化生态体系。

此次招商科创孵化器作为全国首单科创主题公募REITs项目，是围绕如何建设高质量孵化器的又一轮思考和行业首创性实践——通过公募REITs的上市通道，有效构建“投资建设-运营管理-市场融资-快速实现收益和资金回笼-扩大再投资”的闭环，让技术、数据、知识等新型生产要素进一步赋能以土地要素为主的底层资产，通过整合高校、园区、产业等优势资源，逐步集聚科创策源丰富、技术交易活跃、科商服务完善、新兴产业涌现、龙头企业集聚为一体的新质生产力创新创业示范区域。对于孵化器行业而言，资产出表将解决长期以来制约科技企业孵化器发展的资本回报和资本效率问题，促进孵化器运营模式的整体变革，借助资本市场要求更好提升运营管理能力，从而不断推动国有资本做优做强。

基础设施REITs作为当前资本市场炙手可热的金融产品，宣传效应较强，可以提升杨创乃至孵化器行业、科技服务行业的知名度和品牌形象。更重要的是，金融与产业结合的孵化器REITs发展模式具有较强的示范效应，将在孵化器高质量发展上发挥模范带头作用。

孵化器REITs作为产业园区基础设施项目的细分项目，是对我国公募REITs底层资产类型的多元化尝试和补充。相较于普通产业园，孵化器类产业园更强调运营和科技创新属性，从政策服务、全链条孵化体系等方面对初创期及中小型企业的配套服务尤为完善，从长远来看，孵化器REITs以其特殊的优势具备巨大的发展潜力：一方面将推动中国科技企业孵化器从地产属性向社会创新创业基础设施属性的价值回归。通过劳动力、资本等传统生产要素，以及技术、数据、知识等新型生产要素的加载，科技企业孵化器以服务为链接，推动社会创新主体和市场主体的高速成长从而创造和向社会输出价值，让资本更有效地服务于高质量孵化器建设，让社会创新创业基础设施回归到共投、共建、共享、共创的正向循环轨道；另一方面通过金融资本高质量发展与科技创新推动产业创新的耦合效应，推动新质生产力的形成和产业化落地。公募REITs资产上市打通了长期横亘于孵化器发展过程中的“退出”通道，将吸纳社会多方资金共同参与孵化器建设，释放生产要素活力，通过科技创新和资本的有效结合，培育新质生产力，推动形成由科技企业孵化器主导的产业化落地新范式。